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房價怎么漲？房企如何做？

2019樓市八大懸念

時代周報記者 胡天祥 蔡穎

回顧2018，房地產行業發生了太多大事、要事值得被記錄。

這一年，樓市調控政策經歷由緊到松的結構性微調。前三季度，各地方堅持調控目標不動搖、力度不放松。到了第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調控第一槍。

這一年，行業分化格局加速，“有人歡喜有人愁”。千億房企數量從2017年的17家增至30家，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企合約銷售均超5000億元；另一面，部分房企目標完成率不達預期，中弘股份、華業資本等多家企業更是陷入債務危機，難以自拔。

這一年，房企紛紛開始自我顛覆，在地產主業之外尋求新的利益增長點。從特色小鎮到長租公寓，從醫療大健康到新能源汽車。克而瑞認為，房企進軍多元產業的步伐更加開闊，但缺少運營經驗和產業資源的房企若是貿然進場亦可能會承受巨大風險。

告別2018，展望2019，樓市調控政策是緊是松？融資環境是回暖還是遇冷？房企“唯規模論”的發展理念是否適用？新的一年，房地產行業依然留下太多懸念待解。

政策：各地研究樓市“一城一策”方案

從2018年末到2019年首月，全國迎來新一輪政策調控潮。

克而瑞研報顯示，2018年第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響調控放松第一槍。步至2019年，青島高新區暫停“搖號售房”規則，珠海提出將探索放寬澳門居民在出入境、停居留、教育、購房等方面的限制。

“自去年年末開始，部分城市對房地產調控政策進行局部性、結構性的微調，這更多是對過去過度行政化手段的一種糾偏，更多讓市場發揮作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴時代周報記者，政策微調屬于正常的修復，不代表房地產政策發生轉向。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽亦在全國住房和城鄉建設工作會議上提出，2019年要以穩地價穩房價穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

值得注意的是，在2019年1月份地方兩會期間，“一城一策”一詞開始頻繁出現在各省市政府報告中。據悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，研究制訂“一城一策”方案。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，“一城一策”本身是“因地制宜、分類指導”的導向，不過對于此類政策來說，在當前房地產市場下行的情況下，會有更多的新意。“第一是短期內各地政府不會強調政策放松，而是會繼續強調“一城一策”的導向；第二是在具體執行過程中，往往各地會有放松的跡象。”嚴躍進表示，因為實際上一些大城市確實出現了交易放緩和價格趨緩等現象，所以各地政策公開或不公開的放松現象會更多。

房價：樓市回歸理性

2018年，房地產市場波瀾不斷，充滿懸念。上半年，一些城市的房價仍處于慣性上漲狀態，甚至部分熱點城市出現了“萬人搖號，一房難求”的盛況。戲劇般的轉折出現在年中，8月開始，市場明顯轉冷，銷售開始疲軟，金九銀十也失去了往昔的繁盛。克而瑞數據顯示，10月的單月業績較9月環比降低10.5%。

隨著整個行業遇冷，一二線城市、三四線城市在房地產銷售情況呈現出較大程度的分化。根據國家統計局數據，一線城市成交下滑，2018年北上廣深4個一線城市商品房成交面積比重在4月跌至最低，僅為1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32個二線城市商品房成交面積比重始終維持在30%上下。

受“去庫存”政策和棚改貨幣化政策的利好刺激，三四線城市成交面積比重在8月份上升至69.3%的歷史高位，但隨后市場降溫以及棚改貨幣化安置的收緊，項目去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。銷售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地產研究院研究員沈昕向時代周報記者表示， 2019年，隨著調控效果的繼續顯現以及購買力的透支，預計全國樓市成交將整體回落，市場全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價繼續上漲，全年漲幅在4%左右。

土地市場：成交體量仍將維持高位 房企布局逐步回歸一二線

土地市場，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。

2018年，國內土地樓板價、溢價率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場處于由熱轉涼的磨合階段。土地市場的降溫加劇了地塊流拍現象的發展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成。因此為了加快供應、平衡供求關系，去年年末不少城市加快了供地節奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業參與到土地市場的競拍中。

步至2019年，克而瑞預測，土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。同時，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年中，企業拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢有所轉變，將會轉變為回歸一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、價回溫可能性更大。

“土地價格方面，由于房企已經逐漸回歸理性，對拿地的態度更為謹慎，不少企業在內部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場環境走弱的預期依舊。2019年土地整體價格預計將持續走穩，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰略發展周期。”克而瑞表示。

房企規模化：千億房企擴容將放緩 激進型企業遇流動性挑戰

在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應”愈演愈烈。

2018年，千億房企數量從2017年的17家猛增至30家，其中陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千億房企行列。此外，2018年TOP50房企門檻也從2017年的381億元大幅提升至550億元，其中奧園及東原的全年業績同比增幅都在80%以上。

部分房企銷售規模再創新高，部分房企業績卻不達預期。據克而瑞報告，2018年，首開股份、當代置業、首創置業全年目標完成率分別為99%、98.9%、93.7%。而提出2000億元目標的泰禾，在2018年僅實現銷售額1456億元（中國指數研究院數據）。

克而瑞預計，千億房企的數量在2018年達到30家之后，未來規模的擴容進程將放緩，短期內將維持在30–35家左右。而對于目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處于企業戰略的重要位置。

相比業績未達標，部分中小房企的境遇則更糟糕。2018年以來，隨著融資渠道不斷收緊，包括五洲國際、中弘股份、華業資本、上陵實業在內的多家與房地產有關的企業相繼發生債務違約。

天風證券指出，整體而言，在2019年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產企業仍面臨一定的壓力。其中，存貨變現能力弱、債務結構不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰。

房企多元化：房企多元化競爭加劇 規模化與專業化是趨勢

房地產新常態下，部分房企不得不開始自我顛覆，通過多元業務探索，尋求新的利益增長點。

據不完全統計，截至2018年底，房企目前已經涉及20個業務方向，主要可以分為四大板塊：地產開發+，地產上下游，存量管理以及其他業務。在布局上，房企多選擇與地產開發相關的延伸領域，比如養老地產、文旅地產、產業地產等；也有與地產開發相關領域，比如代建、物業管理、互聯網家裝等；更有解決存量資產問題的創新領域，比如聯合辦公、長租公寓等。

繁榮背后，仍有諸多現實問題值得被再次審視。對于大型房企而言，多元化的主要問題在于，如何在維持核心地產業務發展的前提下借助產業協同再造業務集團；而面臨行業集中度逐步增強的市場格局，如何合理轉型避免業績下滑甚至被吞并則是小型房企更要思考的問題。

克而瑞預測，2019年，隨著多元化參與者的逐步增多和競爭的加劇，行業格局將會被重新劃分，淺嘗輒止的投資合作模式將不能滿足發展需求，想要將業務做大做強，為企業提供新的業務增長點，規模化和專業化是必由之路，未來這一趨勢必然會延續下去。

長租公寓：市場回歸理性 行業加速整合

2017年，隨著“租購同權”“租售并舉”政策的頻繁出臺，住房租賃市場進入快速發展階段，來自不同領域的市場主體涌入長租公寓領域。根據克而瑞研究中心數據顯示，在行業TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家。傳統開發商之外，專門從事租賃的新興企業也試圖分一杯羹。例如，鏈家自如公寓2018年上半年管理超過70萬間房源。

各類資金涌入租賃市場，行業問題開始肆意滋長。2018年下半年，行業內接連爆發了漲租風波、爆雷時間、租金貸、甲醛門事件。經歷了前期的野蠻生長后，長租公寓進入整合調整期，部分小企業生存艱難。2018年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見公寓、昊園恒業、北京愛家心儀、愷信亞洲等多家分散式長租公寓相繼因資金鏈斷裂而“爆雷”。

1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金全資戰略收購杭州公寓品牌愛上租，這成為業內迄今為止最大的一樁收購案。未來長租公寓行業的排名或重新洗牌。房東東公寓培訓學院創始人全靂曾表示，未來品牌運營商可能也就20家。

隨著行業集中度的進一步提升，行業發展秩序也開始朝著精細化運營方向轉變。貝殼研究院院長楊現領表示，提升運營能力是關鍵，學會控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成適合的資深運營的發展管理模式。

產業地產：或有新變化

2019年產業地產會是房企的轉型利器嗎？據明源地產研究院研報顯示，截至2018年底，銷售50強房企中已經有45家進入產業地產。

多家房企相繼進軍產業地產，但當前仍有不少難題待解。有報告指出，現今產業地產大多沒有科學的市場調研和統一規劃，同質化嚴重，后期運營也并不如意。正因為如此，少有在產業地產板塊盈利的房企。

戴德梁行表示，未來，產業地產的發展理念將是越來越重視生態、環保、智慧城市、低碳等問題，辦公區域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業地產追求的價值核心。

一位業內人士表示，從產業地產發展情況看，需要看到目前產業地產的定義也是在轉變的，包括一些創業、創新、創意等相關的產業會增加，此類產業對于用地的需求相對減少，但是更需要很多配套設施，尤其是類似互聯網資源的配套和政府服務的配套等，這也是后續產業地產發展方面相對會重視和加碼的內容。

商業地產：房企向輕資產模式邁進

2018年，商業地產的投資謹慎而克制。根據中國指數研究院發布的《中國商業地產市場年報》，2018年商業地產發展投資同比下降，新開工降幅顯著擴大。

不過在消費持續升級的浪潮下以及去多元化轉型的戰略下，商業地產的發展態勢依舊向好。據聯商網&搜鋪網大數據研究中心統計，2018年開出的商業項目數量達到533個，新增體量4811.35萬平方米。其中，商業地產并購活躍。2018年伊始，萬科印力收購凱德20個購物中心擴充商業版圖。凱德也以127.86億元收購上海北外灘星港國際中心項目。據新浪樂居統計，2018年1–11月，商業地產大宗交易近90宗，房企參與的交易數量達51宗。

經歷了規模擴張階段之后，行業升級發展大幕已拉開，隨著存量時代的來臨，商業地產運營企業在模式創新上有了新的突破。

目前，行業內房地產公司也在嘗試運營成本較低的輕資產運營模式。其中，華潤置地、花樣年、保利商業、萬達新城控股等企業均推出輕資產管理項目。明源地產研究院總監艾振強表示，對于已經具有一定發展規模的商業地產運營商而言，輕資產模式不失為一種新的運營方式。

而根據北京漢博商業發布的預測，2019年，商業地產依舊會迎來蓬勃的發展勢頭，但伴隨著存量過大的問題，行業內不少傳統商業將會逐漸走向改造調整的道路，而越來越多的資產優化改造范本將會出現。