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資金，是房地產的命門。

中央經濟工作會議要求，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

今年1月份，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合下發《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企與金融機構精準對接。

這是一套以房地產項目為重點的融資機制。

為更加精準支持房地產項目合理融資需求，安徽省加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，目前全省16個城市均已建立了城市房地產融資協調機制，超200個房地產項目納入“白名單”。

破解融資困境

在統計上，一般認為增加值占國內生產總值的比重超過5%的時候，這個行業就是支柱產業。2023年我國房地產業增加值為7.4萬億元，占GDP的5.9%，房地產仍是國民經濟的支柱產業。

關于房地產，有這樣一個著名的“456”概括：

房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上。

房地產業在經濟中的重要性不言而喻，可謂牽一發動全身，房地產穩則經濟穩。 

房地產行業屬于資金密集型產業，購買土地、開發建設、人力資源等都需要巨額的投入，以往資金來源主要依賴于銀行貸款。高負債經營一直是國內房地產開發企業的基本經營模式，一些大型房企的資產負債率常年維持在60%以上。

可以說，穩定的融資，是房地產業的命脈。

房企“三道紅線”出臺后，去杠桿成為房地產行業主旋律。

“前幾年房地產是賣方市場，買房子還要托人，現在消費者觀望情緒很濃，樓市進入了買方市場了。在融資方面，資金面明顯收緊，企業普遍感覺融資更難了。”采訪中，一位房企負責人表示，原來一個10億元的項目，過去大約只需3億元的資本金，現在可能要4億元甚至更高。杠桿率降低，銀行審批更嚴，已經成為常態。

據國家統計局數據顯示，2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%；商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，商品房銷售額116622億元，下降6.5%；2023年房地產開發企業到位資金127459億元，比上年下降13.6%。

“房地產企業，特別是民營房地產企業融資難問題，是當前房地產市場的主要問題。”安徽省住房城鄉建設廳有關處室負責同志一語中的。

為更加精準支持房地產項目合理融資需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，國家建立了城市房地產融資協調機制，實行以房地產項目為重點的融資。

融資協調機制是完善房地產項目管理的重大創新，也是破解當前房地產融資困境的有力抓手。

一方面，融資支持的是項目，而不是企業，通過完善項目管理，有效管控風險，實現項目投融資、建設、銷售和交付的良性循環。

另一方面，在滿足符合條件項目獲得合理融資需求的同時，幫助金融機構全面了解項目的資產負債等情況，有效管控貸款風險。實施資金封閉管理，可以精準支持項目融資，更大程度上保障在建項目交付，有力維護購房者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

今年1月初，住房城鄉建設部聯合金融監管總局出臺了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，更加精準支持房地產項目合理融資需求。

一個多月來，安徽省積極落實相關要求，加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，省住房城鄉建設廳聯合國家金融監督管理總局安徽監管局連續召開南北片區政銀企對接會，進行政策宣講，組織房地產企業與商業銀行“面對面對接”，按項目把脈問診，協調幫助解決融資需求。

目前，安徽全省已初步排查符合融資協調機制白名單項目約208個，涉及202家企業，融資需求340.1億元。

截至2月26日，全省16個城市均已建立了城市房地產融資協調機制，共提出房地產項目166個，融資總需求410.3億元。目前已有5個城市（合肥、淮北、淮南、銅陵、黃山）共10個項目獲得銀行融資16.9億元，較春節假期前增加了14.7億元。

銀企精準對接

房地產融資協調機制的迅速落地，推動銀企精準對接，為房企融資開辟了綠色通道，精準有效支持企業合理融資需求，促進金融與房地產良性循環，得到房企和銀行的歡迎。

淮南湖山世家項目由安徽四宜集團開發，項目分為三期，一期已經建成在售，二期工程去年11月份啟動建設。

安徽四宜集團副總經理張亞楠介紹，項目一期建成后，銷售回款慢，導致資金緊張。二期土地證拿到后就開工了，隨著建設推進，物料成本、工人工資每天都需要錢，資金鏈一度緊張。

房地產融資協調機制落地后，企業第一時間申請并順利進入“白名單”，進入融資快車道，很快順利獲得了中國銀行1.3億元貸款，解了燃眉之急。“當日已經是大年三十，銀行貸款到賬，我們就立馬付了工程款，工人們高高興興回家過年，企業也平穩度過了難關。”

位于黃山市的安瀾軒項目是一個住宅項目，項目2023年11月啟動建設，亟需貸款保障建設資金。

位于黃山市的安瀾軒項目也是融資協調機制“白名單”項目，剛剛獲得了徽商銀行黃山屯溪支行2.2億元貸款。開發商黃山交徽置業有限公司總經理汪國文告訴記者，當前房地產企業普通面臨去庫存壓力，資金缺口較大。“原來一個樓盤不到兩年就賣完了，現在可能要3年時間。銷售周期拉長，導致企業滾動開發資金緊張。”

“之前我們就積極與銀行對接融資，政策出臺后，辦理節奏加快，項目很快放款了。成功獲得2.2億元開發貸款，基本上解決了我們后期建設資金問題，可以保障項目順利完工。”汪國文說。

徽商銀行總行公司銀行部經理洪楚介紹，為落實好相關工作，徽商銀行成立了工作專班，拿到白名單后，與房企一一對接。截至2月28日，徽商銀行共對接融資協調機制推送項目63個，1月26日以來，已審批金額18億元，為合肥、六安、銅陵、黃山等的6個項目發放貸款3.46億元。

“初步調研發現，此次進入白名單的項目中，開發主體有不少是省內的中小型民營企業，深耕本地市場多年，企業經營穩健、項目質量較好、可操作性強，銀行愿意做這一塊業務。”洪楚告訴記者，未來對于符合條件的白名單項目，徽商銀行將開辟綠色審批通道，及時發放貸款，滿足企業合理融資需求。

加快新政落地

下一步，加快房地產融資協調機制落地，如何推進這項工作，惠及更多房地產企業，促進房地產健康穩定發展？

安徽省住房城鄉建設廳有關處室負責同志表示，融資協調機制雖然取得了一定的進展，但一些問題仍需引起重視，進一步規范加強。目前“白名單”項目推送數量較少，進展不夠平衡，項目名單的精準性還有待提高，全省“白名單”項目融資需求落地占比不高，項目獲得融資的規模低于預期。

安徽省住房城鄉建設廳有關負責人表示，將繼續加強跟蹤督導，督促各地加快政策的落實落細，實行常態會受理，成熟一批、推薦一批。定期通報調度融資工作進展和融資落實情況，對符合貸款條件的要盡快發放貸款，實行資金封閉管理，確保用于項目建設，加快建設進度，及時竣工交付，保障購房權益、提振房企信心、穩定社會預期、實現平穩發展。

合肥市屬于人口凈流入城市，發展勢頭良好。去年，合肥市房地產成交面積超2100萬平方米，房地產開發投資超1500億元，同比增長4.6%、增速創近6年新高，市區商品住宅去化周期不足6個月，房產保值率、土地溢價率、市場化拿地率等均居全國重點城市前列。在金融有效支持下，房地產貸款持續增長，房地產市場平穩發展。

今年合肥市及時建立了房地產融資協調機制，對有融資需求的房地產開發項目摸排和初審，1月底前完成了第一批26個“白名單”項目平臺上報。截至目前，26個項目已有宸璟灣、花語軒、菁華里等5個項目共獲取融資約10.1億元。

合肥市住房保障和房產管理局房地產市場監管處負責人介紹，將在第一批已報26個白名單項目的基礎上，繼續組織各縣市區全面摸排需融資協調的項目，根據企業自愿申請和“應滿足盡滿足”原則，經過審核，成熟一個上報一個、推送一個。加大融資協調力度。組織召開融資進展情況推進會，對已獲銀行授信貸款的項目，協調銀行加快貸款投放進度；對正在洽談貸款展期的項目，協調銀行辦理貸款展期；對在融資過程中需要辦理有關證件事項，協調有關單位加快辦理。

目前，合肥市第二批“白名單”項目已經初步審定，正在征求有關單位意見，待協調機制審定后，即時報送。

當前，房地產市場供求關系已經發生重大變化，亟待構建房地產發展新模式。

正如近期合肥召開的房地產開發企業座談會所強調的，主動識變應變求變，因時因地精準施策，把握好“時度效”，持續保持房地產市場平穩健康發展。支持剛性和改善性住房需求，健全“保障+市場”供應體系，強化人、房、地、金融要素聯動，積極構建房地產發展新模式。

作者| 范克龍