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8月24日，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布該市深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策，熱點學(xué)區(qū)房實行指導(dǎo)價。今年4月6日，合肥正式實施房地產(chǎn)調(diào)控八條新政。在這次深化學(xué)區(qū)房調(diào)控、房價指導(dǎo)政策公布前，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局曾表示將完善調(diào)控政策，積極探索房價指導(dǎo)機制。

【政策發(fā)布】

合肥學(xué)區(qū)房限購范圍擴大

《關(guān)于深化學(xué)區(qū)房調(diào)控政策的通知》，明確依據(jù)市場交易監(jiān)測情況，切實防止以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房價，擴大二手住房限購范圍。

據(jù)介紹，從8月25日起，合肥市暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的該市戶籍居民家庭在合肥市第四十八中學(xué)、合肥市屯溪路小學(xué)、合肥市第三十八中學(xué)、合肥市和平路小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。

擴大限購以2021年合肥市區(qū)學(xué)區(qū)劃分方案為準，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則對應(yīng)調(diào)整。

合肥市擴大二手住房限購區(qū)域范圍，包河區(qū)新增合肥市第四十八中中學(xué)學(xué)區(qū)以及屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)；瑤海區(qū)新增合肥市第三十八中學(xué)學(xué)區(qū)、合肥市和平路小學(xué)學(xué)區(qū)。

對在途二手房交易，合肥市明確符合以下規(guī)定的，仍按原限購政策執(zhí)行：

1、2021年8月24日（含當日）前已通過合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂存量房買賣合同的；2021年8月24日（含當日）前已簽訂認購協(xié)議并能提供定金或購房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）。

2、人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉(zhuǎn)讓的，法律文書裁決日期在2021年8月24日（含當日）前的。

3、2021年8月24日（含當日）前，已進入司法拍賣競價環(huán)節(jié)的。

熱點學(xué)區(qū)二手房實行指導(dǎo)價

24日同時公布的，還有合肥市《關(guān)于建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機制的通知》。

經(jīng)合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)系會議研究，該市建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價發(fā)布機制。以住宅小區(qū)為單元，委托專業(yè)機構(gòu)參照近兩年實際成交均價，綜合評定交易指導(dǎo)價，適時對外發(fā)布，引導(dǎo)市場預(yù)期。

據(jù)了解，首批實施范圍共16個雙學(xué)區(qū)（微信搜索“安徽商報”公眾號了解詳情）。合肥市將根據(jù)房地產(chǎn)市場交易監(jiān)測情況，對二手住房交易價格出現(xiàn)異常的區(qū)域，適時調(diào)整交易指導(dǎo)價實施范圍。調(diào)整范圍由合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作聯(lián)系會議辦公室公布。

【專家解讀】

◎凌斌 指導(dǎo)價的準確性可靠性是關(guān)鍵

對25日開始實施的合肥二手房限購范圍擴大以及熱點學(xué)區(qū)房執(zhí)行指導(dǎo)價機制，合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認為，是順應(yīng)了社會的輿論和市民的期盼。

凌斌說，擴大學(xué)區(qū)房的限購范圍以及熱點學(xué)區(qū)房雙學(xué)區(qū)房的指導(dǎo)價機制，從政策導(dǎo)向看，給廣大市民提供了明確的市場導(dǎo)向，有利于引導(dǎo)二手住房價格歸于理性。和國內(nèi)已經(jīng)出臺二手房參考價政策的城市相比，合肥的指導(dǎo)價政策引導(dǎo)思路更明確，在市場交易中，買賣雙方都可以參照這個指導(dǎo)價來定位自己合理的售價和合理并能承受的購買價格。而銀行、稅務(wù)部門今后的評估價、稅款可能都會按照這個指導(dǎo)價來界定。所以，這個適時發(fā)布的指導(dǎo)價準確性和可靠性如何，是這次調(diào)控政策能否有效落實的關(guān)鍵。

按照國家房地產(chǎn)調(diào)控的城市主體責任要求，近年來，每個城市都在探索制定一城一策的房地產(chǎn)調(diào)控政策。房子具有強烈的地域性特點，是非完全競爭市場產(chǎn)品。合肥的樓市，與杭州和南京的都不一樣，就是合肥市區(qū)內(nèi)，也因為區(qū)域差異存在著很多種類、價格、配套的房子，所以出臺什么樣的政策，這個政策對不同區(qū)域的效果如何，需要經(jīng)過實踐檢驗。

凌斌認為，指導(dǎo)價是市場經(jīng)濟環(huán)境下的政策工具，并非計劃經(jīng)濟時代的指令價，本意是給市場一個理性的參照。從全國樓市來看，陰陽合同等不規(guī)范現(xiàn)象是二手房市場普遍存在的。在市場經(jīng)濟下，二手房交易行為應(yīng)遵循市場原則。調(diào)控政策只是在合法行政的前提下，通過一定手段干預(yù)市場、引導(dǎo)市場。

2021年4月份合肥市出臺的樓市調(diào)控政策，較好地遏制了熱點學(xué)區(qū)的二手住房房價，但是，有些社會輿論和部分市民認為，次熱點學(xué)區(qū)的二手住房房價出現(xiàn)了“按住葫蘆浮起了瓢”的現(xiàn)象。為了解決社會關(guān)注的問題，順應(yīng)人民群眾的期盼，合肥市于8月24日再次出臺樓市調(diào)控政策，擴大了學(xué)區(qū)房的限購范圍，基本上囊括了市場、市民熱議的所有熱點學(xué)區(qū)。同時，又出臺了熱點小學(xué)、熱點初中“雙學(xué)區(qū)”二手住房成交指導(dǎo)價格制度。這兩項政策應(yīng)該符合房住不炒的定位，符合市場預(yù)期，符合社會期盼。

◎郭紅兵 政策效果如何有待觀察

安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長郭紅兵認為，學(xué)區(qū)房范圍劃定后，對二手房是有限購效果的。非熱點學(xué)區(qū)、非限購的二手房，合肥本市戶籍居民可以購買。但進入熱點區(qū)域和限購的，有兩套以上就不可以購買，有利于減少投機者在這些熱點區(qū)域、學(xué)區(qū)區(qū)域的炒作行為。

合肥從今年4月實行八條樓市新政后，這次又對熱點學(xué)區(qū)的二手房 實施指導(dǎo)價機制，這一機制全國很多熱點城市都已實施。從已經(jīng)執(zhí)行這一機制的城市看，發(fā)揮的作用比較明顯：一是對市場價格預(yù)期進行引導(dǎo)；二是市場交易量有所減少，部分上漲過快的房子價格回落。

合肥在其他城市實施一段時間后開始執(zhí)行，符合城市自己的情況和需求。但有些問題，能否有效解決，還需觀察：

1、學(xué)區(qū)房二手房指導(dǎo)價定在什么位置。比如深圳，很多學(xué)區(qū)房或二手房指導(dǎo)價定得比市場熱炒的價格低了很多，給了市民理性的引導(dǎo)。所以，指導(dǎo)價格究竟定在哪個位置，還需要進一步觀察。

2、只有市場指導(dǎo)價，其實無濟于事，還需要通過其他輔助手段對市場進行引導(dǎo)和加強管理，甚至對違法違規(guī)和不規(guī)范交易行為進行監(jiān)管和處罰。

3、指導(dǎo)價是否可以真正對二手房交易中的中介機構(gòu)、買賣雙方的行為產(chǎn)生影響，從而減少以往高報價、陰陽合同等不規(guī)范現(xiàn)象。

◎汪遠 指導(dǎo)價會對交易心理產(chǎn)生影響

安徽省房地產(chǎn)研究會秘書長汪遠說，指導(dǎo)價是針對交易的，參考價是針對完稅的。合肥在未出臺指導(dǎo)價政策之前，一直是以參考價（也有稱為基準價）為準進行完稅等。

此次指導(dǎo)價機制的實施，重要的是對買賣雙方交易心理產(chǎn)生影響，從而影響交易行為。是對4月熱點區(qū)域限購政策的補充和完善。他認為，短期合肥學(xué)區(qū)房價格會松動，長期趨于穩(wěn)定。

安徽商報融媒體記者 郜征/文

周繼龍/圖