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4月5日晚間，合肥市正式發布八條房產調控新政，劍指過熱學區房、新房，新房實行搖號+3年限售，二手房合肥市區范圍內暫停擁有2套及以上住房的該市戶籍家庭在限定區域和其他區域指定學區范圍內購買二手住房。對此，合肥市相關部門對重點政策進行了詳細解讀。

二手房限購，直指學區房過熱

一直以來，全國學區房過熱現象持續。合肥作為熱點二線城市，學區房成交的過熱，亟需降溫政策引導。5日晚合肥市發布的8條房產調控新政中，第二條規定了成套住房的入學年限為：在合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外。

在此入學年限規定下，合肥為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，進一步收緊部分區域二手住房限購政策，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在合肥濱湖新區、政務文化新區、高新區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。其中，學區范圍以2020年教育主管部門學區劃分方案為準，后期學區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。

同時，根據房地產市場交易監測情況，對出現異常交易的區域適時調整二手住房限購范圍。調整范圍由合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室對外公布。

對此，合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為，新的學區房政策應該能夠讓學區房“降溫”。合肥市統一領導，發改委、教育局、公安局、金融辦、房產局等多部門聯手，調查分析杭州、南京樓市的調控經驗，也充分考慮合肥地域性特點，推出了“6年內只能享有學區內小學一個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位”的入學年限政策，這可能只是合肥邁出學區房政策的第一步。再加上銀行審核，據有關方面調查，市場上有部分不良中介機構握有二三十套學區房，他們利用經營貸全額購買，再通過高賣高買，誤導學區房業主和為子女學業焦慮的家長。我相信在短期內學區房房價暴漲的情況會有所降溫。

新房“搖號+限售”，給市場一個平穩的預期

對新房領域，合肥市5日晚公布調控新政實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策。其中，“搖號”先滿足剛需，再面向普通購房者；“限售”政策規定取得不動產登記權證之日起3年內不得上市交易。

根據合肥市相關部門的解讀，合肥市自今日起登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發企業委托公證機構予以公證。

實行搖號選房：

第一步，進行選房資格搖號。首先由剛需購房人進行選房資格搖號，再由普通購房人進行選房資格搖號，剛需購房人在本類別選房資格搖號未中的，可參與普通購房人選房資格搖號；

第二步，進行選房順序搖號。由獲得選房資格的購房人統一進行選房順序搖號，按順序依次選房。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號辦法另行規定。

剛需購房人須滿足以下條件：（一）登記購房人符合合肥市住房限購政策的；（二）登記購房人及其家庭成員在市區范圍內無自有產權住房，且在意向登記之日前無住房轉讓記錄的；(三)登記購房之日前3年內擁有市區連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的；（四）登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下的。

對此，凌斌認為，合肥這次調控政策具有精準的調控特性，這也將拉開新的序幕，形成了以“熱點學區、熱點區域、熱點樓盤”為主要調控內容的樓市新政。就合肥樓市目前特點來說，從學區房入學年限調控到新房“搖號+限售”政策，應該講是能夠給剛需購房者一個非常平穩的心理預期。

嚴查經營貸等違規流入房市

5日晚的合肥市房產調控新政，將住房貸款審慎管理單列一條，規定加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴查經營貸、抵押貸流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求，法人金融機構房地產貸款和個人住房貸款占比不得超過人民銀行和銀保監會規定的上限。

安徽商報融媒體記者日前從省銀保監局獲悉，我省已開始按照銀保監會、人民銀行的部署，對全省經營貸、抵押貸等違規流入房市、股市進行嚴查。此前，合肥曾有銀行傳出收回一筆接近300萬元違規流入房市的經營貸款，并對相關責任人員進行調查。

對此，凌斌認為，合肥市是國家調控下的重點城市之一。合肥市銀行住房貸款的集中度管理，合肥是有困難，可能需要2~4年的時間，才能夠降到國家要求的范圍之內。需要合肥市的金融部門轉變思路，切實支持中小微和實體經濟的經營性貸款資金的需求。需要銀行遵守國家相關規定，盡快把集中度管理的政策落實到位。

“法拍房”納入限購

隨著涉房司法案件拍賣的公開，市民經常能夠看到合肥熱點區域房源在網上競價的新聞。由于此前合肥市“法拍房”未納入限購范圍，導致少數購房者通過法拍規避限購等政策。

合肥市今日起實施的新規中，規定對市區范圍內通過通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應符合合肥市住房限購政策。

價外加價等亂象市民可舉報

合肥樓市新政再次明確嚴厲打擊各種房地產市場亂象，嚴禁房地產銷售中任何形式的價外加價等行為，嚴禁通過網絡、自媒體等煽動房價上漲，并公布了合肥市住房保障和房產管理局等五部門舉報電話，鼓勵市民和社會各界認識舉報違法違規行為。

凌斌認為，合肥市管理部門在這方面已經采取了不少措施，包括約談了一些違規的自媒體、網站、網民，打擊了所謂的房價指導委員會投資炒作行為等。針對“號頭費”這種現象，合肥市公開懸賞，如果有市民發現并且將證據交給相關部門，那么合肥市將一定會嚴厲打擊這種違規行為；不允許中介對二手房進行炒作、相對較高價格的房產下架等要求，希望市民能夠諒解。

5日前在途交易

仍執行原限購政策

合肥市明確，在途交易符合以下情形的，按原限購政策執行：

1、4月5日（含當日）前已通過市住房保障和房產管理局存量房網簽系統簽訂存量房買賣合同的；2021年4月5日（含當日）前已簽訂認購協議并能提供定金或購房款轉賬有效憑證的（不含現金支付）；

2、人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉讓的，法律文書裁決日期在4月5日（含當日）前的；

3、4月5日（含當日）前，已進入司法拍賣競價環節的。

嚴控商品住房價格

合肥市新政實施將從嚴調控商品住房價格。規定強化房價地價聯動機制，嚴格“限房價”。新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。從嚴控制樓幢計價面積，未列入容積率計算的地下部分不得作為住房面積對外銷售，不再納入商品住房價格備案范圍。合理確定樓層差價，同一幢樓的同一套型價差幅度原則上控制在10%以內。

安徽商報融媒體記者 郜征