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5月15日晚，合肥市發(fā)布樓市新政，涉及購房補貼、取消新房銷售公證搖號、發(fā)揮二手房互換平臺作用、支持“賣舊買新”、房票跨區(qū)域流通、提高住房公積金貸款額度、取消首套房商貸利率下限、首套房認定標準調(diào)整等10個方面。其中，“賣舊買新”和房票跨區(qū)域流通是市民本輪關注的兩個焦點問題，如何實施關系到千家萬戶住有所居及切身利益。合肥房地產(chǎn)行業(yè)專家認為，這兩個方面的新政導向有利于合肥樓市健康發(fā)展，是因城施策的體現(xiàn)，但具體如何執(zhí)行，怎樣有利于市民購房剛需，保障合法權益，需要等待全市或區(qū)域實施細則的出臺。

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“賣舊買新”難點不少 待實施細則進一步明確

合肥市15日晚發(fā)布的樓市新政中明確，支持“賣舊買新”，由行業(yè)協(xié)會探索建立新房與二手房便捷換購通道，幫助購房群眾“以舊換新”，引導經(jīng)紀機構降低居間服務費率；鼓勵合房租賃公司等國有企業(yè)，根據(jù)需要，按照市場化原則，收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市場化租賃住房、保障性租賃住房、豐富房票房源超市等。

在政策解讀中，合肥市政府稱，該舉措在于暢通一、二手房之間的交易渠道。二手房交易周期長，尤其是交易過程中可能會遇到違約情況，新舉措有望降低交易風險，消除顧慮，加快二手房流轉速度。除15日晚政策第1條明確的“賣舊買新”“買新賣舊”購房補貼外，為進一步加強新房、二手房市場聯(lián)動，參照其他城市做法，合肥將采取市場化“幫賣”與鼓勵國企市場化“回購”兩種措施，進一步暢通賣舊買新渠道，支持“以舊換新”。具體情況可關注該市行業(yè)協(xié)會和合房租賃公司相關發(fā)布。

“‘以舊換新’是落實政府工作報告中‘滿足居民剛性住房和多樣化改善性住房需求’指示的一個措施。”合肥大學房地產(chǎn)研究所顧問凌斌認為。他介紹，隨著我國商品住房制度的深入推進，我省絕大部分城市的居民家庭已經(jīng)擁有了住房。2022年安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，年末我省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到42.4平方米。據(jù)合肥大學房地產(chǎn)研究所的調(diào)查，淮北、亳州、宣城等城市，城鎮(zhèn)居民家庭的住房自有率都超過了80%。

當前，我省住房市場已經(jīng)普遍從“有沒有”轉向了“好不好”。在“好不好”的住房市場中，以小換大、以遠換近等“以舊換新”住房需求是市場消費的主流。同樣，據(jù)合肥大學房地產(chǎn)研究所調(diào)查，受訪者中近三年有購房意向的受訪者占比在10%左右，有購房意向的受訪者中約70%都擁有自己的住房，其中又有70%的受訪者表示需要“以舊換新”來實現(xiàn)購房需求。

另一方面，當前各地二手住房掛牌出手數(shù)量很大（僅合肥市存量房交易平臺顯示就有19萬套左右，數(shù)據(jù)截至今年3月底），房價又處于下跌階段。同時，新房供應（庫存）相對充沛，新房價格也在波動中。鑒于此，我省亳州、宣城、淮北等部分城市政府出面試點“以舊換新”措施，希望借此撬動市場消費，消化新房存量，促進住房市場回暖向上。

從全國已經(jīng)試點了“以舊換新”城市的樓市來看，樓市流動性的激活效果還有待觀察。一來是因為能夠實現(xiàn)“以舊換新”的數(shù)量偏少，政府收購舊房的財政壓力很大，按照市場評估價的舊房收購款兌現(xiàn)時間、購買新房的相關稅費優(yōu)惠等不明朗，因此“以舊換新”的數(shù)量還不足以帶動市場。二來，是因為部分購房者還希望二手住房房價回升，不愿意用現(xiàn)在的市場評估價出售舊房，并擔心換新房后，新房房價是否會下跌的問題。三來，是因為目前新房中高品質(zhì)的好房子不多，改善性購房者即便“以舊換新”也不能滿足改善需求。

從操作技術層面，已經(jīng)實施“以舊換新”政策的城市，中介機構如何給出令房主滿意的舊房評估價，是一個難題。舊房收購款由誰來支付，也是一個問題。開發(fā)商支付舊房的收購款能否及時兌現(xiàn)，能否作為預售資金進入監(jiān)管賬戶，能否作為土地拍賣的保證金，以及能否抵押、變現(xiàn)、流動等，全國都有待明確。

期待合肥新政出臺實施細則，進一步明確賣房者、購房者、開發(fā)商、中介機構、銀行等不同市場角色的疑問和擔憂，讓“賣舊買新”在合肥真正落地實施，為購房者換到心儀的房子助力。

房票跨區(qū)域流通要“摳細節(jié)”

15日晚合肥樓市新政還提及“房票跨區(qū)域流通”，該市將推廣房票安置，搭建房源超市，并開發(fā)房票系統(tǒng)，規(guī)范房票核發(fā)、使用、兌付，落實優(yōu)惠政策，給予購房獎勵，保障被征收群眾合法權益。

在政策解讀中，合肥市政府明確，該市推廣房票安置將在各屬地房源超市基礎上搭建全市房源超市。合肥市區(qū)發(fā)放的房票可購買該市房源超市內(nèi)的房屋，縣（市）、安巢經(jīng)開區(qū)自行確定房票使用區(qū)域。開發(fā)房票系統(tǒng)，規(guī)范房票合法、使用、兌付。因區(qū)施策給予的購房獎勵政策，具體由各區(qū)、開發(fā)區(qū)另行制定。

凌斌認為，房票安置是一件好事。第一，對征拆遷安置戶來說，解除了對安置房質(zhì)量問題的擔憂。第二，對開發(fā)企業(yè)來說，減輕了商品住房庫存滯銷的壓力。第三，對地方政府來說，既解決了臨時過渡安置費居高不下的困境，又解決了安置戶長期難安置的民生難題。第四，對房地產(chǎn)市場來說，增加了市場回穩(wěn)向上向好的動力。

不過，也有不少問題需要明確。例如：房票發(fā)放多少，取決于地方財政的統(tǒng)籌能力和支付能力，如果因不同區(qū)域財力差別，導致房票遲遲不能兌現(xiàn)，會引發(fā)購房者、開發(fā)商等的顧慮。其次，開發(fā)商拿到的房票能不能作為預售資金進入監(jiān)管賬戶，網(wǎng)簽備案的時候房票能不能作為首付款，土地拍賣時房票能否作為競拍保證金，房票能不能作為一種有價證券具備抵押、變現(xiàn)、流通等功能，均是需要明確和解決的問題，以保障房票全域流通順暢，保障購房者合法權益。

未來房地產(chǎn)發(fā)展新模式是什么？

基于常年對房地產(chǎn)市場的觀察、研究，結合目前全國房地產(chǎn)政策、市場狀況等，在凌斌看來，未來房地產(chǎn)發(fā)展的新模式主要有以下14種猜想。

1、房地產(chǎn)投資新模式：房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻和拉動，逐步由量的合理增加轉變?yōu)橘|(zhì)的有效提升，房地產(chǎn)貢獻率、拉動率有一個先降后穩(wěn)走勢。

2、房地產(chǎn)管理新模式：借助大數(shù)據(jù)、人工智能、大模型等信息化技術，房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房屋全生命周期均實現(xiàn)動態(tài)場景展示功能，同時具備部分場景運用功能。

3、土地供應結構新模式：因住房自有率居高、城鎮(zhèn)化集約式發(fā)展，居住用地供應比重逐步減少，公共用地和公益性供地比重逐步增加。

4、開發(fā)企業(yè)新模式：企業(yè)兼并收購破產(chǎn)重組劇烈，央國企壟斷局面逐漸形成，并由開發(fā)建設為主轉為持有經(jīng)營和多樣化經(jīng)營為主。

5、新建商品住宅新模式：大數(shù)據(jù)、人工智能、新技術、新材料、新工藝廣泛運用，綠色環(huán)保、智能智慧的新一代住宅成為市場主流。以低密度多層洋房為代表的好房子一票難求。

6、房地產(chǎn)銷售新模式：新房預售逐步轉向現(xiàn)房銷售，售樓部被現(xiàn)房實景取代，小區(qū)大門、景觀等配套成為銷售亮點。抖音、小紅書、直播等新型銷售方式更加多樣化。非職業(yè)化全民經(jīng)紀人增多。存量房交易服務平臺功能擴大。

7、物業(yè)管理新模式：物業(yè)管理納入國家治理和社區(qū)管理范疇，傳統(tǒng)物業(yè)服務與養(yǎng)老托幼等社區(qū)服務兼容，物業(yè)管理手段實現(xiàn)數(shù)字化、信息化、智慧化。物業(yè)企業(yè)黨建與和美小區(qū)建設緊密聯(lián)系。

8、二手住房市場新模式：二手住房的自住功能和租賃功能漸強，金融功能和交易功能持續(xù)下降，部分二手住房僅存租賃功能。二手住房掛牌成交周期長會成為常態(tài)。

9、保障性住房新模式：住房保障覆蓋范圍擴大，住房保障目標由保障房源轉向保障客源，提供租賃住房為主轉向提供房租補貼為主。房企自持只租不售的保障性住房有條件的轉為可售商品住房。

10、商辦地產(chǎn)房產(chǎn)新模式：新建商辦地產(chǎn)以社（街）區(qū)商業(yè)、拾遺補缺式建設為主，物流信息數(shù)據(jù)等新型商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。已供地未開工商辦地產(chǎn)有條件變更規(guī)劃，長期空置閑置商辦地產(chǎn)通過功能轉換重獲新生。

11、房票新模式：城市更新城中村改造、購房補貼等，凡是涉及城市財政的支出項目，普遍采用房票形式，房票將成為一種新的有價票據(jù)。

12、百姓投資房地產(chǎn)新模式：除了實物房產(chǎn)之外，房企股票、涉房債券證券（資產(chǎn)證券化ABS、房地產(chǎn)信托基金REITs）或將成為老百姓投資房地產(chǎn)的新方式。

13、房地產(chǎn)稅收新模式：房地產(chǎn)稅將完成立法，進入充分授權、分步推進階段，與現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅等并行組成新的房地產(chǎn)稅收。

14、房地產(chǎn)金融新模式：銀行業(yè)金融機構的房地產(chǎn)業(yè)務受限分流，城市住宅銀行將進入醞釀階段，部分城市“以舊換新”的類住宅銀行機構，有望先期誕生。

安徽商報融媒體記者 郜征