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大皖新聞訊 “這明明是我們小區的配套用房，怎么交給社區使用了？”6月下旬，合肥市廬陽區金地·林語別院的居民向大皖新聞記者反映，稱該小區業主共有的配套設施文體活動中心和養老服務用房，在不知情的情況下被移交給民政部門，并交給社區使用。針對此事，合肥市廬陽區民政局和轄區街道認為該小區配套設施為社區配套用房，是依規使用。

正在施工的S3號樓

市民反映：小區公共配套用房被移交給民政部門

6月下旬，大皖新聞記者接到合肥市廬陽區金地·林語別院的居民張先生投訴，稱其所在小區的配套用房未經全體業主同意被“侵占”。張先生說，根據小區規劃圖紙顯示，該小區配套用房并未寫是社區配套用房，卻被開發商以社區配套用房的名義私自移交給民政部門，此后又轉交給社區使用。

“我們小區規劃的S1棟和S3棟樓是寫的是配套用房，并不是社區配套用房。其中S1棟有養老服務用房，S3棟有物業管理用房，小區文體活動中心。可是現在養老和文體活動中心被民政局以社區配套用房收走轉交給社區用了。”張先生說，小區的養老和文體活動中心被民政部門轉交給社區用后，他們更換了原規劃的用途，將養老和物業用房進行了調換。“這些都是我們業主共有的用房，為什么不經過我們同意就私自調換了。”

S3號樓已經完成部分裝修的社區用房

張先生稱，小區規劃的S3棟為全體業主共有，《物業管理條例》規定，未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自改變物業管理用房的用途。“可是小區物業公司和社區卻私自將S3棟的物業管理用房、小區文體活動中心與S1棟的養老服務用房交換，未對全體居民公示。”張先生稱，目前S3棟內外綠化已經被破壞。

現場探訪：養老和物業用房已被調換

6月20日下午，大皖新聞記者來到雙崗街道金地·林語別院。該小區業主陳先生帶記者進入該小區，小區內S1棟的養老服務用房已被金地物業使用。S3棟正處于裝修狀態。

“現在S3棟的物業用房和文體活動中心被他們私自搬到了S1棟，S3棟卻變成了社區辦公用房。”陳先生說，S1棟和S3棟是全體業主所有，并不是社區的。隨后給大皖新聞記者看了一張合肥市自然資源和規劃局的小區規劃圖紙。

業主提供的規劃圖紙

記者注意到，上面寫著小區S1棟商業街1樓2樓和養老區域247.63平方，小區S3棟物業管理用房218.68平方和文體活動中心528.24平方，并未有“社區配套用房”字樣。隨后陳先生提供了一張產權證附的圖紙，上面寫著權利人為林語別院全體業主。“規劃圖紙也沒寫配套設施是社區用房，而且根據產權圖紙，S1棟和S3棟都在紅線范圍內，很明顯是我們全體業主的。”

業主提供的不動產權證附件

陳先生認為，這個小區配套用房在規劃紅線范圍內，并未寫明是社區配套用房，產權理應是全體業主所有，民政局沒有權利收回房子并且交給社區使用，社區也沒有權利私自更換配套設施的用途。

相關部門：是社區配套用房，非全體業主所有

對于居民反映的S1棟與S3棟房屋私自調換一事，合肥金地物業服務有限公司林語別院項目物業經理表示，去年9月小區交付前小區開發商合肥金鑠房地產開放有限公司將876平方米的養老服務用房和?體活動中?移交給了廬陽區民政局。而調換物業管理用房也是由民政局、街道、社區共同決定的，“當時房子還沒交付，還沒業主，我們也沒法征求全體業主的意見。”該名經理說。

既然業主不動產權證上寫著權利人為林語別院全體業主，規劃圖紙也未寫是社區配套用房，為何廬陽區民政局將房子收回去了呢？6月26日，大皖新聞記者來到廬陽區民政局，一位負責此事的工作人員說，他們按照規定收回配套用房給社區使用。

該工作人員說，雖然圖紙上未寫明是社區配套用房，但實際就是社區配套用房，根據規定，開發商必須向民政局移交，否則無法為業主辦理房產證明。“雖然并沒有規定說文體活動用房是不是社區所有，但是有規定養老用房必須向我們移交。”

據其介紹，根據安徽省印發的《城市居住區配套建設養老服務設施實施細則》，明確新建住宅小區項目驗收合格后，開發建設單位應向項目所在地民政部門辦理養老服務設施移交手續。“而且根據《合肥市規劃審查暫行規定》，新建住宅小區物業服務用房、文體活動室、居家養老服務點等公共服務設施應當同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。既然養老服務必須向我們移交，我們視為文體活動中心須同步向我們移交。”

針對此事，合肥市廬陽區雙崗街道也認為，S3棟是社區配套用房，非公共部分，不屬于全體業主所有。

物業專家：只有拿出專有產權證書才能合法占有

6月27日，安徽興阜律師事務所業主物權研究顧問、安徽省物業管理協會業主事務工作委員會主任凌德慶在接受采訪時表示，小區配套用房是否屬于社區主要看社區是否取得該配套設施的專有產權證。

“如果社區無法取得該建筑物的專有產權證就說明該建筑屬于小區業主共有。”凌德慶說，在我國實行下位法服從上位法原則，根據《民法典》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

另外，《民法典》還規定建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。除非他方拿出屬于其專有產權證書，中國物權實行的是不動產登記制度，只有合法登記才能合法占有。

“無論是地方法規、條例等文件如何規定，下位法必須服從上位法。在社區未取得該棟樓的專有產權證之前，沒有權力處理、調換小區內的配套用房。”凌德慶說，針對此事，建議雙方協商不成走司法程序，以確定該小區配套房產權歸屬。

此外，根據《民法典》規定，物業服務用房是全體業主共有的房屋，按照《物業管理條例》的規定，未經業主共同決定，不得擅自改變用途。因此，即使需要與社居委進行“互換房屋”，也是需要業主共同決定后才可以實施，未經業主大會同意，物業公司更不得改變物業管理用房用途。

大皖新聞記者 徐琪琪 實習生 鄭兆琪