在城市建設(shè)區(qū)內(nèi)，對建筑年代較長、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不完善的老舊房屋，過去的思路是等待由政府來實施“大拆大建”。能否讓老舊房屋的業(yè)主“自主更新”？
宣城市按照“政府政策引導(dǎo)、業(yè)主自愿參與、試點項目先行”的思路，在統(tǒng)一規(guī)劃基礎(chǔ)上，業(yè)主通過自籌資金在原址拆除重建的方式，實施老舊房屋“自主更新”改造。
舊房煥新，不再等待政府拆遷
“房子拆除一個多月了，天天都想來看工程進展。”9月12日上午，看著自家老破的房子很快就要變身又大又敞亮的新房，寧國市河瀝溪街道橋西社區(qū)78歲的居民王傳兵笑逐顏開，“這個‘自主更新’項目好，從‘老破小’到小洋房，真是‘鳥槍換炮’了。”
王傳兵原來住的河瀝溪街道的食品廠宿舍，建于1979年，房屋共2棟樓房（1棟3層、1棟2層）及若干平房，位于老城區(qū)核心位置。因年代久遠，部分房屋經(jīng)鑒定為危房，存在安全隱患，群眾改造意愿強烈。
今年5月，經(jīng)街道、社區(qū)組織召開多輪住戶更新意向會議，全部16戶居民均同意自籌資金在原址拆除重建。與此前政府組織實施的拆遷和老舊小區(qū)改造不同，該項目建設(shè)資金大部分由居民自掏腰包，即按照業(yè)主自籌、政府補助（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）的原則，居民按2200元每平方米自籌資金并全部籌集到位、占總成本的84%；政府支持政策補助16%。每戶的出資額與房屋面積掛鉤，戶均出資21萬元左右，從現(xiàn)有每戶70平方米至75平方米擴大到95平方米。
寧國市房產(chǎn)中心工作人員介紹，在更新改造過程中，由業(yè)主推薦的5名業(yè)主代表全程參與更新工作，從提出申請、改造方式、建設(shè)方案、籌資模式和標(biāo)準(zhǔn)、選房方法以及后期的項目備案、施工單位、監(jiān)理單位確定，均充分征求業(yè)主意見，由廣大業(yè)主參與決定，真正堅持業(yè)主的事情自主辦。目前，項目已完成居民籌資、規(guī)劃和施工手續(xù)辦理、房屋拆除等工作，并已開工建設(shè)。
記者從宣城市住建部門了解到，當(dāng)前正處于房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、城市發(fā)展邁入存量更新的關(guān)鍵時期，全面開展老舊房屋“自主更新”試點工作，推動了城市更新理念的轉(zhuǎn)變，為改善老舊房屋中居民的居住條件、推動中小城市更新發(fā)展提供了新路徑。在積極推動城市更新行動中，該市還以國有企業(yè)為主體，有效開展了商品房“以舊換新”“質(zhì)優(yōu)價優(yōu)”優(yōu)質(zhì)住宅建設(shè)等試點。
政策引導(dǎo)，從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”
老舊房屋“自主更新”改造方式有哪些？如何組織實施？建設(shè)資金如何籌集？有哪些政策支持？
針對上述問題，宣城市住建、財政、發(fā)展改革和自然資源規(guī)劃部門聯(lián)合印發(fā)《推動老舊房屋“自主更新”試點工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），就改造范圍、改造方式、組織實施、支持政策等方面提出了指導(dǎo)意見。在指導(dǎo)思想上，通過政府政策引導(dǎo)、業(yè)主自愿參與、試點項目先行的方式，引導(dǎo)群眾從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”。在改造方式上，以統(tǒng)一規(guī)劃、原拆原建為主，異地重建或置換補充。在組織實施上，《意見》對選擇原址建設(shè)的，就項目申請、方案編制、審查審批、施工建設(shè)、竣工驗收等環(huán)節(jié)提出了指導(dǎo)意見。在資金來源上和支持政策上，“自主更新”項目建設(shè)資金主要由產(chǎn)權(quán)人按照建筑面積比例承擔(dān)，同時為支持業(yè)主改善居住條件，降低業(yè)主分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)成本，政府在規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)、金融支持、公積金政策、稅費優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施配套補助等方面給予政策支持。另外，根據(jù)《意見》，試點項目具體可按照“一項目一方案”原則，在滿足規(guī)劃條件基礎(chǔ)上，可適當(dāng)增加住宅或建筑面積、公共服務(wù)設(shè)施，增加的住宅及服務(wù)設(shè)施面積，可通過市場化銷售等方式用于沖抵建設(shè)成本。
為穩(wěn)妥推進老舊房屋“自主更新”試點工作，該市提出各縣市區(qū)在綜合考慮群眾意愿、項目現(xiàn)狀、工作基礎(chǔ)等因素的基礎(chǔ)上，可選擇1個至2個居民改造意愿比較強烈的區(qū)域進行試點，初期試點項目不限規(guī)模，老舊小區(qū)、單棟或多棟老舊宿舍樓等均可以參與試點。在總結(jié)試點經(jīng)驗后，以點帶面，逐步在較大規(guī)模的區(qū)域穩(wěn)妥推進。
宣城市房地產(chǎn)中心副主任汪曉紅介紹，試點過程中，針對居民出資方案確定難、土地規(guī)劃施工手續(xù)辦理難等問題，該市各縣市區(qū)大膽探索，找到了一些行之有效的解決辦法。在居民出資方式上，寧國市針對舊房戶型面積差距不大的現(xiàn)狀，提出新房面積均統(tǒng)一按每平方米2200元的出資方案，廣德市、績溪縣、宣州區(qū)針對舊房面積差異較大的實際，提出分套內(nèi)套外、分檔計價的出資方案。在土地規(guī)劃施工手續(xù)辦理過程中，績溪縣提高質(zhì)效，對試點項目實行建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)、不動產(chǎn)權(quán)證書“四證同發(fā)”；針對舊房產(chǎn)權(quán)人為多個自然人，新房的土地、規(guī)劃、施工手續(xù)申請主體確定給誰的問題，本著可操作性原則，廣德等市將建設(shè)主體申報為所在社區(qū)居民委員會。郎溪縣在推進自主更新試點中，對業(yè)主意見集中、條件成熟的樓幢先行啟動試點，實現(xiàn)片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、可持續(xù)發(fā)展。宣州區(qū)則鼓勵國有企業(yè)不盈利參與建設(shè)，以推動試點項目快速有效啟動實施。
完善配套，從“自主更新”到城市更新
“‘自主更新’是一項民心工程、建設(shè)工程、系統(tǒng)工程，需要‘自下而上’的居民需求與‘自上而下’的政策支持達到統(tǒng)一方可順利實施。”宣城市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為推動解決“自主更新”試點工作，市政府先后多次召開專題會議調(diào)度推進，協(xié)調(diào)解決試點工作中存在的矛盾和問題，同時成立工作專班，定期研究解決試點實施過程中的相關(guān)問題。同時，各縣市區(qū)成立相應(yīng)的工作專班，并充分發(fā)揮屬地街道、社區(qū)群眾工作優(yōu)勢，通過幾上幾下、逐戶征求、會議統(tǒng)一等方式吸納居民意見，促成居民出資和規(guī)劃改造等方案的形成。
目前，宣城市各縣市區(qū)試點工作全面鋪開，寧國市、績溪縣、旌德縣試點項目已開工建設(shè)；廣德市試點項目已完成住戶出資方案確定、舊房騰退拆除和新房規(guī)劃設(shè)計等工作，9月底前可開工建設(shè)；郎溪縣試點項目基本完成業(yè)主意見征集，正在進行規(guī)劃方案設(shè)計報審。宣州區(qū)、涇縣試點項目也在有序推進中。可以期待，再等一年至兩年左右，這些試點項目中的居民將從老舊房屋搬入綠化、停車、配套都煥然一新的電梯洋房。
同時，隨著“自主更新”試點項目的陸續(xù)開工建設(shè)，城市居民特別是居住在城市危舊房中的居民，看到了老舊房屋“自主更新”帶來住房品質(zhì)的提高和房價上漲的實惠。近期，宣城市部分縣市區(qū)試點項目周邊居民，主動申報要求進行“自主更新”。
“接下來，我市將充分總結(jié)老舊房屋‘自主更新’、商品房‘以舊換新’、高品質(zhì)住房建設(shè)等經(jīng)驗，完善相關(guān)配套政策，形成試點示范帶動效應(yīng)，為探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、促進房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展貢獻更多‘宣城經(jīng)驗’，蹚一條中小城市更新發(fā)展新路徑。”宣城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
（本報記者 張敬波 本報通訊員 唐 婷 徐照兵）
