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未履行告知義務，中介方需擔責

2020年1月1日，江某（甲方、出賣人）與吳某（乙方、買受人）簽訂一份《存量房屋買賣合同》，約定交易房屋情況為：所有權證滿兩年，是出賣人家庭名下唯一住房，因房屋交易所發生的契稅、產權證工本費、登記費等費用由買受人承擔。同日，江某與吳某、某公司（丙方、居間方）簽訂一份《居間服務合同》，甲乙雙方向丙方支付居間服務費共計78680元。后江某另行購買房屋，并過戶至自己名下，案涉房屋不再符合約定條件，吳某在過戶案涉房屋時支付了契稅33000元、個人所得稅22000元。2020年4月7日，某公司的員工告知吳某，江某購買另一套房屋要過戶，但未將由此導致案涉房屋交易屬性的變化及后果告知吳某，某公司認可其工作存在疏漏，但稱不是故意隱瞞。

【評析】本案中，江某在案涉房屋過戶至吳某名下之前，過戶了另一套房屋至自己名下，案涉房屋交易屬性發生變化，某公司在居間服務過程中未向吳某告知江某該行為造成的后果，應當對吳某的損失進行賠償。法院判決某公司賠償吳某損失22000元。

中介方在居間服務過程中未將房屋“滿五唯一”等相關條件已發生變化的情況及造成的后果明確告知買方，房屋權屬發生變化導致買方多支出個人所得稅，中介方應對此行為承擔責任，負擔因此多支出的個人所得稅。

買方“跳單”，應按約定支付中介費

2020年，買方黃某在某中介公司進行居間服務情況下，與賣方馬某簽訂《存量房買賣合同》，約定黃某向馬某購買房屋，同時還簽訂了一份《補充協議》，約定當日支付定金5000元，雙方自行交接定金。當日，某中介公司收取馬某的房產證。后該公司一直跟進上述合同的履行，指導并催促黃某辦理貸款預審等相關手續。馬某于2020年5月與該公司簽訂《解除合同協議書》，載明馬某與某公司約定，若賣方解除合同后再與黃某、鄭某或其直系親屬交易本房屋，則視為賣方違約，須賠償某公司中介服務費3000元，及由此產生的訴訟費、律師費；某中介公司收回馬某一切原合同并退還馬某房產證。后馬某、黃某、鄭某與居間方某地產投資顧問公司簽訂《存量房買賣合同》，約定黃某、鄭某向馬某購買其房屋，黃某、鄭某在過戶前向居間方支付傭金12000元、中介服務費5000元。2020年5月28日，黃某、鄭某與馬某完成網簽《存量房買賣合同》并備案。

【評析】本案中，黃某經某中介公司居間介紹與馬某達成購房協議，并簽訂了相關居間合同，應屬合法有效。但因黃某拖延支付房屋價款，出賣人馬某解除了雙方買賣合同，導致合同終止履行，同時黃某又與其他房屋中介機構達成居間協議，支付少量中介服務費，再次以同等價格與馬某交易同一處房產，明顯屬于“跳單”行為。某公司作為居間人已經積極履行居間合同約定的大部分服務內容，在前期合同履行中并無明顯過錯，也無重大過失，黃某應當支付某公司前期投入的合理費用。法院綜合考慮某公司的工作成本及雙方對中介服務費的約定，判決黃某支付某公司中介服務費14000元。

從法律性質來看，“跳單”是一種為了規避報酬給付義務而違反合同義務的違約行為，該行為不僅違反了合同約定，也違反了誠實信用原則。委托人在接受中介人服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

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