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大皖新聞訊 新小區交付超過一半面積的應召開首次業主大會；首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔；提倡采用信息化技術改進業主大會表決方式；物業合同到期前九十日業主委員會要決定是否繼續聘用……7月30日，大皖新聞記者從合肥市房產局了解到，該局制定《合肥市業主大會和業主委員會指導規則》（修訂征求意見稿），現向社會各界公開征求意見。

新小區交付超過一半面積的應召開首次業主大會

征求意見稿指出，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的；首批物業交付滿三年的。

業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。符合首次業主大會會議召開條件，建設單位、前期物業服務企業或者五分之一以上業主可以書面向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合首次業主大會召開條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。符合首次業主大會會議召開條件，三個月內未召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到建設單位、前期物業服務企業或者五分之一以上業主提交的成立業主大會書面申請報告之日起四十五日內，應當組建業主大會會議籌備組?；I備組業主代表應當具有業主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、模范履行業主義務、公正廉潔、具備必要的工作時間。業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔

征求意見稿明確，建設單位和前期物業服務企業應當配合籌備組開展工作，首次業主大會會議的籌備經費由建設單位依法承擔。已歸集籌備經費的，籌備組應當制定籌備經費預算，向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請預支首次籌備經費。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受全體業主監督。

籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議；籌備組在業主委員會成立后自行解散；籌備組組成之日起六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組織籌備工作。

業主大會決定以下事項：確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；依法改變共有部分的用途或者利用共用部分進行經營以及所得收益的分配與使用等。

提倡采用信息化技術改進業主大會表決方式

記者注意到，征求意見稿規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主不按規定繳納專項維修資金、物業服務費等費用，或者實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約或業主大會議事規則中對其被選舉權的行使予以限制。

值得注意的是，征求意見稿指出，要提倡采用信息化技術，改進業主大會表決方式，發布業主大會、業主委員會的相關公告、通知、決定和信息。倡導通過政府部門搭建的公益性業主大會投票平臺開展業主大會表決。

如業主大會會議提倡采用信息化技術表決，也可以采用集體討論、書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人或者其委托的代理人簽名。物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

物業合同到期前九十日業主委員會要決定是否繼續聘用

征求意見稿還規定，物業服務合同期限屆滿前九十日，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。

業主大會重新選聘物業服務企業后，業主委員會或者其他代管單位應當將《安徽省物業管理條例》規定的資料和財物移交重新選聘的物業服務企業，原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。

業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：業主本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的；存在違法違規裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法違規占用公共設施、設備、場地等行為的；存在其他違反有關法律、法規、規章規定行為的。業主委員會違反相關規定的，嚴重損害業主權益的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以應五分之一以上業主要求，在三個月內指導召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

推進建立業主委員會主任離任審計制度

征求意見稿指出，業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益列支。

此外，征求意見稿還規定實行業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會委員履職承諾制度。業主委員會每年應當向業主大會述職，并向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理工作有關情況。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導業主對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域顯著位置公示。

推進建立業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度。業主大會可以組織或者委托第三方開展審計。街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督業主委員會換屆審計以及業主委員會主任離任審計工作。五分之一以上業主聯名要求審計的事項，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織開展專項審計。審計結果應當在物業管理區域顯著位置公告。審計發現問題的應當依法追究責任人責任，發現涉嫌違法犯罪的，依法移交司法機關。

大皖新聞記者 徐琪琪 實習生 梁瑋毓