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隨著三季度進入尾聲，各地老舊小區改造建設進入加速期。日前，筑福集團董事長董有接受中國證券報記者采訪時指出，最近幾個月，老舊小區市場的變化可以用排山倒海來形容。除改造進度大幅提速外，資本方參與熱情也明顯提高。以改善生活質量為目的的配套設施建設，是改造過程中最重要的投資方向。這些配套設施在形成穩定現金流后，可以通過證券化等方式實現前期資本的退出，解決老舊小區建設中的出資問題。

改造提速

住房和城鄉建設部摸底情況顯示，需要改造的2000年以前建成的老舊小區大概有30億平方米，2000年之后建成的一些小區也有改造需要。第三方機構根據目前各試點城市老舊小區改造投入資金情況初步測算，平均每個社區改造所需資金約850萬元，每平方米所需改造資金280元。

“老舊小區改造作為惠及民生、拉動基建的重要抓手，各地政府普遍較為重視。從近期多地披露的老舊小區改造進度可以看出，上半年受疫情影響，各地開工建設速度整體放緩，下半年提速動作明顯。”董有強調。

按照國家要求，到2022年要基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”末，結合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

中國證券報記者觀察到，目前各地陸續披露老舊小區改造進度，部分地區完成進度較快。

針對老舊小區改造中參與方的資質，董有指出，在建設過程中需要有意識地引入物業管理，物業管理的作用要比單純的舊改建設重要很多。在老舊小區改造完成后，持續性的物業服務是保護老舊小區改造成果的關鍵。相比之下，做開發建設的企業進入老舊小區改造后，會面臨與新房開發完全不同的情況。

舉例來看，既有建筑普遍存在能耗過高、使用功能不完善、年久失修等問題，直接降低建筑物使用壽命，影響住戶的日常生活。這就需要在改造過程中，一方面，從源頭采取防裂縫、防滲漏措施，延長防水工程保修年限。另一方面，加強既有建筑使用管理，同時促使物業管理企業建立保養維護制度，以養為主，及時修繕，延長建筑物使用壽命。

三大痛點亟待解決

“老舊小區改造過程中，最大的難題是標準的制定。”董有指出，“標準既需要理論模型支撐，也需要實踐應用，最主要的是居民需要。在制定過程中，需要滿足老舊小區的功能需要，以用戶思維重新構建老舊小區的標準體系，將老舊小區改造變成一種標準化的產品去輸出。”

中國證券報記者了解到，目前在老舊小區改造過程中，既包括老舊小區主體建設，也包括老舊小區周圍的配套建設。其中，主體建設主要包括外立面改造、加固、抗震功能升級、改善居住面積等。配套設施建設則包括老舊小區周圍商超、圖書館、停車場等一系列配套完善。

“老舊小區周邊往往有閑置的廠房、閑置的辦公樓、閑置的空地，這些周邊閑置的資產就是當前老舊小區建設過程中可以加以利用的重要資產。”董有介紹，“如何將這些閑置資產利用起來，改善老舊小區周圍的環境，是老舊小區改造過程中非常重要的命題。將老舊小區配套和自身改造結合起來，真正改善居住環境，才能達到老舊小區改造的根本目的。”

據介紹，目前各地老舊小區改造水平不一，改造技術和交付標準存在較大差異。董有稱，以北京地區為例，北京老舊小區改造由來已久，公司參與北京老舊小區改造有10多年的歷史，在改造過程中，積累了大量的實踐經驗。相比之下，很多地區老舊小區改造處于起步期。

針對老舊小區改造過程中存在的問題，董有指出，老舊小區改造主要存在三方面的痛點。第一，改造資金存在困難；第二，改造過程中存在技術標準不統一問題；第三，住戶意見和滿意度問題。

針對老舊小區改造過程中遇到的住戶意見不統一問題，董有稱，住戶意見不統一在老舊小區改造中非常常見。以加裝電梯為例，三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎，而三層以下的住戶則往往比較抵觸。我們分析發現，很多老舊小區改造意見不統一，主要和出資有關。因為目前的政策是“誰受益、誰出資”，很多住戶不愿意掏這個錢，于是產生了分歧。在實踐過程中發現，如果對住戶居住條件真的起到改善作用，這一問題就會迎刃而解。

比如，在做抗震加固過程中，在單純的抗震加固基礎上，以增加房屋前后陽臺面積的方式，改善住戶居住面積，往往大受歡迎。在之前的改造經驗中，這類改造接受程度高，住戶也愿意為這類改造付費。

資金仍是關鍵

由于老舊小區改造體量較大，改造過程中的資金問題仍是關鍵。以湖南株洲市為例，該地區老舊小區涉及改造戶數約10萬戶。除部分可利用棚戶區改造和國家“三供一業”分離移交改造政策資金以外，仍有約10億元需通過市區兩級財政或市場化投入，資金缺口較大。

2020年，全國要完成新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，在建設過程中，普遍面臨資金不足的難題。這就需要引入社會資本進行廣泛參與，在公益和商業之間實現平衡。

董有稱，針對老舊小區改造存在的問題，公司提出了一種BTO模式。在BTO模式中形成的資產包，通過類REITs等手段進行資產證券化。以社區停車為例，將一個地區的停車位集中規劃，形成規模效應，加入智能化運營元素提升效率的同時，增加資產后期產生的現金流。停車場作為老舊小區改造中的一項資產，可以產生穩定的現金流，形成可以證券化的資產包，間接實現前期資本的有效退出。

他指出，目前社會資本參與舊改項目的案例仍屈指可數，對于重點地區，如長三角、“一帶一路”沿線省份，需要示范類項目供更多民營企業、民間資本參考借鑒，進行更加廣泛的復制，才能讓更多老舊小區居民受益，帶動更多二三線城市經濟發展。